近期有買房需求，因此 [轉載] 此篇來事後驗證自己買房是否也屬於交易過程 ^_^
買房流程有哪些？什麼部分是需要特別注意的？
房屋買賣金額這麼大，交易時不會有風險嗎？
詹姆士這篇就來講解整個買屋流程的4大核心以及買賣上的安全機制！
買房流程主要4大核心為：
簽約 -> 用印 -> 完稅 -> 交屋
下述藍字部份，是筆者買賣交屋的過程，並記錄下來其中的memegaga…
買房流程一：簽約
在買賣雙方對金額有共識後就會簽訂買賣契約，在契約書裡面最重要的就是價金的部分，
雙方會透過第三方的建經公司及配合的銀行來管理房屋所有的金流，
所有的買賣價金都會集中在這指定的履約保證專戶，簡稱履保專戶，
各項如頭期款、完稅款及相關費用都是由這個履保專戶來統一保管，
在買房流程中雙方都無法從這專戶中提領出半毛錢，價金是由第三方來全程管理，
這樣的機制是確保買賣交易上的安全，也防止買方付錢無法交屋，賣方過戶後拿不到尾款的風險。
在簽約時一般買方都會以10萬元當作當下的簽約金，
之後在3～5天內或雙方約定期限內補足最終買賣成交價的10%，
這10％的簽約金代書一樣會請買方匯入履保專戶，
只要履保專戶裡的金額有異動買賣雙方都會收到手機簡訊通知
實際上買賣中古屋，多數是開「價金信託」專戶，與「履約保證專戶」不同的是，銀行需不需要擔保責任；
若買方要銀行貸款，此時帶上買賣簽約書、雙證件、開辦費、聯徵費至銀行申請貸款，
銀行在撥款前，還需要辦完「住宅火險」才會撥款，在銀行核貸後，
就可以找保險專員申請住宅火險，或是由銀行專員代理申請保險。
買房流程二：用印
用印顧名思義就是和蓋章有相關，在買房流程用印的階段可以和簽約一併進行，
但賣方在簽約當下通常只會帶印鑑章，不太會帶到印鑑證明，
印鑑證明也就是印鑑章的證明文件，提供印鑑證明代表印章本人同意作房屋出售的用途，
因為代書要辦理的不動產移轉契約書中就會需要印鑑章以及印鑑證明，
印鑑證明要到戶籍所在的地政事務所申請，帶身份證及印鑑章就可以辦理，
只要賣方將印鑑章和印鑑證明都交給代書後，買方就必須再支付用印款，
用印款一樣是成交價的10%，統一匯款至履保專戶
簽約用印時買方要做什麼？
在前2個買房流程中買方看似只要付錢就好，好像不用做其他事，
這樣說其實也沒錯，在簽約用印階段買方總共支付的20%就是所謂的買房頭期款，
剩下的80%就是由房屋貸款來支應，所以買方在這時最重要的事就是找房貸銀行，
大多數人通常在買房前都已經諮詢過仲介以及相關銀行專員，
一般可以先由薪水轉帳的銀行開始問起，再來就是房仲公司會介紹長期配合的金融機構，
在買房前大多都已經知道自己能買多少總價的房子，貸款大概能貸多少，自備款需要準備多少等等，
剩下的就是一些銀行貸款上的條件限制、額度及利率高低的問題等等。
在筆者交易流程裡，用印的部份在代書辦事處或相約的地方都先簽好，
買方此時只需要等待第二期10%匯款時間，從第一期至第二期的期間，
若有房貸需求，可以找銀行申請房貸與評估；
通常申請房貸，銀行會依照合約交屋前的2~3週，才會開始進行房貸貸款審理，
因此期間可以找多家銀行初期評估，後面選3家銀行去送審，再去選則哪家的條件比較好，
但另外送審的2家可能會損失一部份申請的費用(手續費、開辦費、聯徵費之類)。
買房流程三：完稅
● 報稅完稅
在貸款確認沒問題後，銀行會通知買方簽立貸款契約書並對保，對保完成後代書就會向稅務機關報稅，
不動產在買賣移轉時買方需要負擔契稅，賣方則是土地增值稅，完稅的目的是為了要過戶，
雙方名下都不能欠稅才有辦法過戶，而代書也會通知雙方要繳交的稅金各是多少
● 過戶設定
完稅後接下來就是買房流程中非常重要的過戶，將房屋的所有權人由賣方移轉到買方名下，
到了這個階段買方的貸款基本上銀行都已經核貸通過，此時除了過戶之外，
還會做房屋抵押權的設定登記，也就是將房屋抵押在買方的名下，銀行是因為這間房子才放款，
若未來買方繳不出房貸，銀行就會將這間房子法拍掉來換現金，抵押權設定是銀行自保的動作，
同樣的這些過戶以及抵押權設定一樣都是由代書來處理
● 代償塗銷
過戶完成後大致上就準備要交屋了，但大部分的賣方(原屋主)都還有房貸未繳清，
此時代書會詢問賣方還有多少金額未繳，再由買方的貸款銀行直接執行代償動作，
把賣方剩餘未還的房貸金額一次清償掉，清償後原本賣方的貸款銀行會核發一張清償證明，
代書會帶著這張清償證明去戶政事務所辦理塗銷，將賣方原本的抵押權設定給塗銷掉，
此時這間房子就只剩下買方新設定的抵押權，原本賣方的就會消失，
而代償後買方貸款剩餘的款項都會直接匯進履保專戶裡
此時完稅、過戶，代書會通知進到哪個階段，代償塗銷在銀行跟你對保的時候，
會簽署一張代償塗銷的授權，由申請房貸的銀行匯入對方貸款銀行，
在匯入對方行銀代償前會與申請貸款的買方知會一聲，由買方同意後再進行撥款，
撥款的那天就是開始計算貸款利息的起始日，而後續賣方拿到清償證明後，
代書會拿此張清償證明去戶政辦理塗銷，將抵押權塗銷掉，
待抵押權完成後，代書會通知買方貸款的銀行需將最後剩餘的尾款，
撥入履保專戶內，之後由代書通知安排交屋的時間。
買房流程四：交屋(點交)
到了最後的交屋階段，也就是雙方第二次見面，也應該是最後一次，
從簽約到交屋，買房流程雙方只會碰面2次，當中所有事項都是由代書來處理，
在代償塗銷完成後代書就會聯繫雙方喬定要交屋的時間，
有些買方會在交屋的前幾天來驗屋，有的則是交屋當天先去驗屋，再來交屋，
驗屋就是依據當初簽約時契約書裡面的現況說明書來逐項檢查，
查看房屋現況是否有發生瑕疵，或是賣方當時承諾要留下來的傢俱家電是否都在，
若驗屋沒問題後就會到房仲公司的會議室進行交屋流程，由代書來主持，
交屋最重要的就是結算及切算各種費用並繳交相關文件資料給雙方，
切算的部分就是將交屋前後的水電瓦斯、管理費、房屋稅及地價稅作分算，
結算就是賣方要確認扣除相關費用最後收到的價金是否與成交價相符，
買方則是要繳交代書費，一般代書費都是由買方支付，除非買賣合約書雙方另有協議，
而買方的仲介費通常也都是最後交屋時才付款，賣方則是直接從履保專戶中扣除，
所有價金及費用都清算沒問題後，代書會給買方新的權狀和謄本，還有許多文件資料(通常是一本厚厚的)，
賣方也要一併將鑰匙及磁扣等相關資料全部轉交給買方，完成最後的點交任務，
買方也別忘了索取仲介服務費的發票，未來賣房子要抵稅時都會需要用到
總結：
從一開始的簽約到最後的交屋整個流程需花費30～45天，
若買方是不辦貸款用現金買的話，那麼在7天內就可以交屋了，
另外有時也會因為買方申請貸款時會遇到諸多問題而導致流程延宕，
所以買房前在貸款方面一定要多做點功課，以避免一些突發狀況的發生
參考來源：
